Deutscher Office-Markt: Premiumflächen im Fokus 

Der börsennotierte Immobilienkonzern Aroundtown etwa meldet für 2025 eine um 8 % gestiegene Nachfrage nach Büroflächen. Gleichzeitig reagiert das Unternehmen auf veränderte Marktbedingungen: Dort, wo klassische Büroflächen schwerer vermietet werden können, setzt man zunehmend auf Umwandlungen in Serviced Apartments oder auf die Planung neuer Data Center (Reuters). Dieser pragmatische Ansatz zeigt, wie flexibel sich der Markt auf veränderte Nachfrageprofile einstellt und wie wichtig es ist, Gebäude so zu entwickeln, dass sie auch in Zukunft unterschiedliche Nutzungen ermöglichen.

Auch die großen Marktberichte bestätigen diese Entwicklung. Laut dem aktuellen JLL Office Report wurden in den Top-7-Städten Deutschlands im ersten Halbjahr 2025 rund 1,4 Millionen Quadratmeter Bürofläche vermietet – ein Plus von 9 % gegenüber dem Vorjahr. Besonders interessant: Die Spitzenmieten stiegen kräftig, in München um 12 %,in Frankfurt um 11 % (JLL). Dies verdeutlicht, dass hochwertige Flächen weiterhin stark nachgefragt sind, während sekundäre Lagen und einfachere Objektezunehmend unter Druck geraten.

Parallel bleibt die Bautätigkeit auf hohem Niveau. In Berlin allein sind derzeit über eine Million Quadratmeter Bürofläche im Bau. Auch wenn die Vorvermietungsquoten teils nur zwischen 36 und 60 % liegen, signalisiert dies ein starkes Vertrauen in die langfristige Bedeutung des Büromarkts (Cushman & Wakefield). Für Projektentwickler bedeutet dies: Neue Flächen müssen nicht nur qualitativ überzeugen, sondern auch flexibel nutzbar sein, um langfristig am Markt bestehen zu können.

Damit unterscheidet sich der deutsche Trend klar von dem, was wir in New York sehen. Während dort Erlebnisqualität, Services und Campus-Konzepte dominieren, liegt der Schwerpunkt hierzulande stärker auf Qualität, Effizienz und Umnutzung. Für Investoren und Entwickler bedeutet das: Erfolg entsteht weniger durch spektakuläre Inszenierung, sondern durch klare Steuerung, wirtschaftliche Stabilität und intelligente Nutzungskonzepte.

PROBIS in aktuellen Büroprojekten

DER Bogen, München: Ein repräsentatives Büroensemble in Bogenhausen mit einer Gesamtfläche von rund 42.000 m² oberirdischer Büro-und Gastronomienutzung sowie zusätzlichen Flächen in drei Untergeschossen. Ergänzt wird das Projekt durch eine Tiefgarage mit 392 Pkw- und 246 Fahrradstellplätzen. Entwickelt von der Giesecke + Devrient Immobilien Management GmbH, entworfen von Henn Architekten, und realisiert auf einem Grundstück von knapp 34.000 m², entsteht hier ein Multi-Tenant-Objekt mit hoher Aufenthaltsqualität und nachhaltiger Gebäudetechnik. PROBIS wurde mit dem Baumonitoring beauftragt und erstellt monatliche Reports zu Kosten, Terminen, Qualitäten und Projektorganisation, die als Grundlage für die Auszahlung der Kredittranchen dienen.

ANNI, München: Ein großmaßstäbiges Büroensemble in der St.-Martin-Straße mit rund 60.000 m² Nutzfläche, ursprünglich für einen Siemens-Campus errichtet und von der „School of Richard Meier“ entworfen. Das Projekt umfasst die Modernisierung, bauliche Ergänzungen (u. a. Dachgeschossaufbauten), Neubauten und die Erneuerung der Außenanlagen – mit einem Investitionsvolumen von rund 130 Mio. EUR. Die Finanzierung erfolgt durch ein Konsortium unter Führung der Deutschen Pfandbriefbank AG. PROBIS wurde mit dem Baumonitoring beauftragt und erstellt monatliche Reports zu Kosten, Terminen, Qualitäten und Projektorganisation, die den Anforderungen von MaRisk und BCBS239 entsprechen. Damit gewährleistet PROBIS maximale Transparenz für Finanzierer und Projektbeteiligte während der gesamten Laufzeit.

Fazit

Während in den USA Erlebnisräume entstehen, setzt Deutschland auf Qualität, Effizienz und flexible Nutzung. Mit Projekten wie DER Bogen und ANNI in München zeigt PROBIS, wie moderne Büroprojekte erfolgreich gesteuert werden können – wirtschaftlich transparent, nachhaltig und mit einemklaren Fokus auf die Zukunftsfähigkeit der Arbeitswelten.

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